長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)：房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)速布局的挑戰(zhàn)與應(yīng)對(duì)策略
當(dāng)前，全國(guó)排名前30的房地產(chǎn)企業(yè)已有1/3進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，然而它們的盈利情況普遍不樂(lè)觀：最早進(jìn)入市場(chǎng)的萬(wàn)科泊寓，至今尚未實(shí)現(xiàn)盈利；龍湖則對(duì)外公開(kāi)表示三年內(nèi)不考慮盈利。
根本原因，在于當(dāng)前房企旗下的長(zhǎng)租公寓普遍的低收益、長(zhǎng)回報(bào)周期的商業(yè)模式。根據(jù)披露信息，旭輝領(lǐng)寓當(dāng)前租金回報(bào)率在4%-5%，萬(wàn)科泊寓僅2%-3%，租金收入是主要盈利點(diǎn)，其他增值服務(wù)尚未能匹敵。并且，很多一線城市的回報(bào)率相較重點(diǎn)二線城市更不樂(lè)觀。
除了較低的投資回報(bào)率以外，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式還面臨著回報(bào)周期長(zhǎng)、融資渠道少、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出、租金漲幅動(dòng)力缺乏、稅收優(yōu)惠力度小等問(wèn)題。對(duì)于習(xí)慣了在新房市場(chǎng)賺快錢(qián)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，無(wú)法快速收回資金，將大大限制其在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上的擴(kuò)張步伐。
受限于商業(yè)模式和運(yùn)營(yíng)模式，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)旗下長(zhǎng)租公寓在項(xiàng)目尋源、運(yùn)營(yíng)管理、資產(chǎn)證券化退出三個(gè)環(huán)節(jié)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
房企旗下的公寓，主要是自持的閑置房源升級(jí)，或通過(guò)收購(gòu)/租賃等方式拿來(lái)改造而成。
其中，自持的閑置房源大多偏離市中心地段，無(wú)法滿足租客日常工作出行的需求：包括龍湖、朗詩(shī)、金地等主流企業(yè)，在一二線城市開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)租公寓，距離城市中心地段基本都在30分鐘車程以上?？紤]到租金定價(jià)與距離之間的正相關(guān)性，較遠(yuǎn)距離的房源，將會(huì)積蓄潛在租賃庫(kù)存問(wèn)題。
在拿房方面，獲取中心地段的集中式房源極其困難，房企只能通過(guò)整租偏遠(yuǎn)地區(qū)的工業(yè)用地、廢棄廠房等非住宅用房進(jìn)行升級(jí)改造。而中介機(jī)構(gòu)地推門(mén)店幾乎鋪遍城市各個(gè)街道，在房源獲取上占據(jù)了巨大優(yōu)勢(shì)。鏈家目前在全國(guó)擁有約8000家門(mén)店，超13萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)，覆蓋28個(gè)城市；我愛(ài)我家在全國(guó)擁有2000多家門(mén)店和5萬(wàn)多名經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)，共覆蓋15個(gè)城市。密集的門(mén)店、龐大的地推團(tuán)隊(duì)，讓中介機(jī)構(gòu)能有效獲取市場(chǎng)上的一手業(yè)主信息，從而占據(jù)核心地段的優(yōu)質(zhì)房源。
此外，房地產(chǎn)企業(yè)在中心地段拿房，還面臨著共享辦公、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、文娛產(chǎn)業(yè)等其他行業(yè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。在拿房成本哄抬的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)即使擁有雄厚的資金優(yōu)勢(shì)也需要承受高成本運(yùn)作的壓力。
絕大多數(shù)房企都制定了短期內(nèi)快速擴(kuò)張的目標(biāo)：萬(wàn)科計(jì)劃在2018年達(dá)到45萬(wàn)間、旭輝計(jì)劃5年內(nèi)達(dá)到20萬(wàn)間、佳兆業(yè)計(jì)劃3年內(nèi)達(dá)到10萬(wàn)間。如果目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，大規(guī)模的公寓管理問(wèn)題，將無(wú)可避免。
公寓管理包括銷售看房、合同簽約、物業(yè)服務(wù)、租金收取、日常保潔、期末收房等一系列工作，而這也將直接影響到租客的居住體驗(yàn)。
一方面，房地產(chǎn)企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)較小，且多以原地產(chǎn)業(yè)務(wù)人員為主，缺乏相關(guān)管理經(jīng)驗(yàn)。在重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)很難像中介機(jī)構(gòu)、酒店等市場(chǎng)參與者聚焦于運(yùn)營(yíng)管理層面。另一方面，公寓擴(kuò)張到一定規(guī)模后，固定成本將會(huì)分?jǐn)傁♂?，而可變成本有可能上升，進(jìn)而會(huì)降低企業(yè)利潤(rùn)率。
因此，解決規(guī)?；倪\(yùn)營(yíng)管理問(wèn)題，將是房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)需要面臨的一項(xiàng)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
